Цены на недвижимость в Салавате

[Город Салават.ру]

Статья по ссылке в предыдущем посте:

Жилье в Стерлитамаке и Салавате: упадут ли цены еще

Жилье в Стерлитамаке и Салавате: упадут ли цены ещеРынки недвижимости в Стерлитамаке и Салавате – крупнейших после Уфы городах Башкирии – имеют свои особенности. В 2014 году здесь резко снизились цены на вторичное жилье. БН выяснял, с чем связано падение и чего ожидать от рынка в дальнейшем.

По мнению экспертов, конец нынешнего года будет «временем продавца», а начало следующего – «временем покупателя».

Вторичка стала дешевле
На рынке вторичного жилья Салавата и Стерлитамака наблюдаются тенденции, противоположные уфимским. Если в столице Башкирии в течение года квартиры, как правило, дорожали, то здесь – дешевели, причем заметно – на 10-15%. На сегодня средняя цена вторички в Салавате опустилась до 36-37 тыс. руб., в Стерлитамаке – до 45-46 тыс.

«В Стерлитамаке тенденция к падению цен обозначилась еще в конце прошлого года, – рассказывает директор АН «Стерлеград» Наталья Иванова. – Новое жилье покупали только те, кто продавал имеющееся. Но у многих людей такой возможности нет, да и ипотека стала дороже».

«Покупательная способность людей не выросла, а банки повысили ипотечные ставки, – подтверждает директор салаватского «Агентства недвижимости для людей» Вадим Шелков. – При том что при помощи ипотеки в Салавате покупают большую часть квартир. Если раньше можно было взять жилищный кредит под 11% годовых, то сейчас самое меньшее – 13%».

Директор салаватского АН «Собственник» Альфия Садыкова полагает, что на снижение цен больше повлиял психологический фактор. «Покупательная способность населения Салавата достаточно стабильна, – считает она. – Изменение цен у нас в основном происходит спонтанно: один собственник поднял цену, другой увидел – и понеслось. Ну и, конечно, сказалась общая ситуация в экономике: многие люди, опасаясь дефолта, хотят продать свои квартиры по высоким ценам и снижают их, чтобы привлечь покупателя».

Поближе к центру, подальше от промзоны
Наибольшим спросом у салаватских покупателей пользуются квартиры в центре города – на улицах Островского, Калинина, Салавата Юлаева. Хуже всего продается жилье в северной части, приближенной к промзоне.

Популярны хрущевки – прежде всего из-за более низкой цены. Сталинки в Салавате покупают все реже. Как отмечает Вадим Шелков, еще лет пять назад на них был ажиотажный спрос: по планировке они намного интереснее хрущевок, которые составляют большую часть домов в Салавате. Но сейчас покупатели предпочитают дома ближе к центру, где нет сталинок, или качественные квартиры в новостройках».

В Стерлитамаке популярными, по словам директора АН «Realt-помощник» Владимира Мальцева, являются дома нового микрорайона «Лазурный», здания на улицах Артема, Караная Муратова, а также в районе Старого города. Аутсайдерами на рынке недвижимости Стерлитамака, как и в Салавате, являются районы, примыкающие к промзонам – близ территории «Башкирской содовой компании», Стерлитамакской нефтебазы.

Новостроек мало, и они стандартные
На первичном рынке этих городов, по словам опрошенных БН экспертов, цены в 2014 году практически не менялись. Средняя цена строящегося жилья в Стерлитамаке – 38-39 тыс. руб. за кв. м, в Салавате – 36-37 тыс. Но новостроек в обоих городах появляется мало, и все они стандартные по планировке, интересных проектов очень мало. В Салавате для комплексной застройки в границах городского округа просто нет земли. С севера город ограничен санитарно-защитной зоной, с востока – рекой Белой. На западе проходят транспортные магистрали, нефтепроводы. Таким образом, развитие возможно только на юг. Однако эти земли находятся в собственности Мелеузовского района.

«Недавно Мелеузовский район отдал часть земли под расширение микрорайона Спутник, – рассказывает Вадим Шелков. – Участки выделены молодым семьям, там планируется коттеджное строительство».

Пока основная застройка ведется в восточной части Салавата – в направлении реки Белой, на улице Бекетова. Здесь возводят пятиэтажки новой планировки. Новые трехэтажные дома строят и в старой части города, на Речной и Хирургической улицах.

В Стерлитамаке первичный рынок более активен. По данным администрации города, в прошлом году здесь было введено 90 тыс. кв. м жилья. Самые крупные проекты – микрорайон «Лазурный» на западе и «Прибрежный» на берегу реки Ольховка. В последнем общая площадь жилых домов составит 126,4 тыс. кв. м, общее количество домов – 16. В «Лазурном» сдано в эксплуатацию более 50 тыс. кв. м жилья в многоэтажных жилых домах и 61 коттедж.

В следующем году должно начаться строительство микрорайона Радужный на юго-западе города. Здесь на территории 178 га разместятся шесть новых жилых районов, будет построено около 400 тыс. кв. м жилья.

Кроме того, перестраивают под жилье эконом-класса здания бывших промышленных предприятий. В результате реконструкции бытового корпуса Стерлитамакского машинного завода появилось 19 двухкомнатных и 41 однокомнатная квартира. Однако, по словам, Натальи Ивановой, большим спросом эти малометражки не пользуются, хотя и продают их по цене, ниже рыночной.

Загородное жилье теряет популярность
Что касается загородного жилья, то в Салавате оно, как считает Вадим Шелков, – «на любителя». Частный сектор сосредоточен в трех пригородных поселках – это Желанный, Спутник и Мусино. Коттеджи чаще продаются в двух последних. Поселок Желанный считается элитным, сделки здесь проходят редко. В среднем дом и участок в можно приобрести за 2-2,5 млн руб. Наделы в частном секторе небольшие – 4-6 соток. Площадь домов, по информации Альфии Садыковой, составляет около 80 кв. м.

В Стерлитамаке участок с домом в пригороде стоит чуть дороже. Средняя цена коттеджа, по сведениям АН «Стерлеград», – 2,5-3 млн руб. Однако в этом году, как считают риэлторы, люди стали чаще менять отдельные дома на квартиры в городе. «Вероятно, это связано с удорожанием содержания домов, – отмечает Наталья Иванова. – Растут налоги, тарифы ЖКХ».

Что будет с ценами?
К концу года риэлторы ожидают увеличения спроса. «Я думаю, до конца года снижения цен больше не будет, – говорит Владимир Мальцев. – Они останутся на нынешнем уровне».

«Мы ожидаем, что спрос будет расти: курс доллара поднимается, люди еще пытаются куда-то вложить свои рубли, – говорит Наталья Иванова. – Так что и цены могут подняться. Вообще. в Стерлитамаке в конце года они, как правило, резко растут. А в январе-феврале возвращаются на прежний уровень».

«Все-таки объем предложения у нас ограниченный, – рассуждает Вадим Шелков. – Разница цен между первичкой и вторичкой небольшая. Соответственно, все зависит от спроса: если он подрастет – поднимутся и цены. Однако резкого повышения вряд ли стоит ожидать: сегодня в Салавате нет дефицита квартир».

22.11.2014 11:30 | Источник БН.ру
Автор: Наталья Кузнецова
Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/bashkortostan/articles ... 03542.html

[ujcnm123456]

Статья по ссылке в предыдущем посте:
Жилье в Стерлитамаке и Салавате: упадут ли цены еще

Спасибо, кто выложил эту статью! Всё ясно и понятно!
Хотя и так было ясно и понятно уже, но вот официальное подверждение ещё потвердило, на рынке недвижимости города стагнация. Спроса нет, предложения по завышенным ценам - есть.

[I Love squirt]

Кризис еще не начался, все ще впереди. впереди тяжелые 2015-18 года. В следующем году будет рецессия. Что мы имеем на входе, девальвация рубля на 40 %, нефть по 70-80. Холодильники начинают потихонечку прижимать. последний рост валюты пока не отразилось на стоимости продуктов. На ценах скажется в январе-феврале. Плюс в следующем году минимум на 10 % в результате налогового маневра вырастут цены на бензин, что в конечном итоге опять скажется на цены на холодильник. плюс правительство поднимает налоги на бизнес. О чем это говорит??? Что денег нету. Расходы в бюджете не хотят резать,чтоб не вызвать голодные бунты, все перекладывают на бизнес. А это значит бизнес будет сворачиваться. Плюс после НГ встанет продажа техники из-за девальвации. Из всего этого можно сделать вывод,что часть населения окажется на улице.
Теперь для тех, кто верит, что недвижка будет расти, и на сдаче внаем можно будет хорошо зарабатывать. Вы кому собственно хаты будете продавать??? Тем, кому детей нечем будет кормить??? А будет время, когда 30 % потеряет работу. И все начнется либо полетит один банк, либо полетят застройщики, когда у них не будет покупателей. Там простая пирамидка. Они строят дома за счет продажи квартир, которые планируют построить. И для постройки очередного дома нужно больше покупателей из-за процента. Я бы следила вот за этими двумя вещами. Либо первые банки лягут, либо застройщики начнут ложится. Тогда гаси свет, бросай гранату.
P.S. Скоро наверное буду в Салавате, и может быть встречусь со знакомыми где нибудь в ресторане, пообщаться на инвестиционные темы.

[yfnehfkmyst]

девальвация ,кризис , рубль падает ,проценты растут , квартиры падают ,пора уже привыкнуть это уж в порядке вещей ,привыкать нужно и особо не заморачиваться ,были намного тяжелее времена зарплату ,пенсию при Ельцине не платили по пол году ,продукты давали по талонам или вместо зарплаты давали какой нибудь товар ,сейчас то уж худо бедно все вовремя ,переживем ,есть огороды ,будем выращивать натуральный продукт ,а то разленились ,едим израилскую редиску ,картошку из Египта и т д ,раньше все сажали картошку ,спецом землю выделяли для этого ,а сейчас сады многие брошены ,даже в деревнях особо то не хотят сажать ,так чуть посадят и все и ще сравнивать с Стерлитамаком ,у которой есть район ,земля ,а Салавт страдает он один и нет земли

[I Love squirt]

Вот уже скоро будет три месяца, как нефть торгуется ниже 100 долларов. Я это прогнозировала давно. Кто-то здесь на этой ветке мне доказывал (и кажется это был другой гость), что нефть ниже 100 стоить не может, и если будет, то только не долго. Мой прогноз был до конца года 70(60)-80 долларов. Уже больше недели торгуется ниже 80. На следующий год будет стоить 70-80 (средняя цена). И все планы и прогнозы нужно строить исходя из этой цены. Дешевая нефть, значит меньше долларов будет поступать в нашу экономику. Нефтяники вынуждены будут уменьшать себестоимость продукции, в первую очередь резать зарплаты. И для некоторых скважин цена уже ниже себестоимости. И ничего, качают. Это я для тех, кто мне здесь втирал, что цена не может быть ниже себестоимости, и никто не будет работать себе в убыток.м Так что и недвижка может торговаться ниже себестоимости. Кстати о себестоимости строительства. Корпорация Башбетон (в нее входит Мелеузовский, Уфимский, Благовещенский ЖБК). Так вот, у них цена за бетон только снизились по сравнению с прошлым годом. Выручка растет только за счет объема. Они не могут поднять цену на свою продукцию, хотя затраты на производство растут. Как только поднимают цены, заказчик отказывается покупать бетон и сразу уходит. Для тех, кто в розовых очках, как придет кризис, вы квартиры не сможете продать, не кому будет продавать. Так что жаба душит скинуть пару сотен, вы потом долго не сможете продать,либо будете продавать очень дешево, если жизнь прижмет.

[Другой Гость]

Вот уже скоро будет три месяца, как нефть торгуется ниже 100 долларов. Я это прогнозировала давно. Кто-то здесь на этой ветке мне доказывал (и кажется это был другой гость), что нефть ниже 100 стоить не может, и если будет, то только не долго. Мой прогноз был до конца года 70(60)-80 долларов. Уже больше недели торгуется ниже 80. На следующий год будет стоить 70-80 (средняя цена). И все планы и прогнозы нужно строить исходя из этой цены. Дешевая нефть, значит меньше долларов будет поступать в нашу экономику. Нефтяники вынуждены будут уменьшать себестоимость продукции, в первую очередь резать зарплаты. И для некоторых скважин цена уже ниже себестоимости. И ничего, качают. Это я для тех, кто мне здесь втирал, что цена не может быть ниже себестоимости, и никто не будет работать себе в убыток.м Так что и недвижка может торговаться ниже себестоимости. Кстати о себестоимости строительства. Корпорация Башбетон (в нее входит Мелеузовский, Уфимский, Благовещенский ЖБК). Так вот, у них цена за бетон только снизились по сравнению с прошлым годом. Выручка растет только за счет объема. Они не могут поднять цену на свою продукцию, хотя затраты на производство растут. Как только поднимают цены, заказчик отказывается покупать бетон и сразу уходит. Для тех, кто в розовых очках, как придет кризис, вы квартиры не сможете продать, не кому будет продавать. Так что жаба душит скинуть пару сотен, вы потом долго не сможете продать,либо будете продавать очень дешево, если жизнь прижмет.

О ценах на нефть я не писал и прогноза по этой цене не давал, проверить - не сложно. Но хочу сказать о том, что снижение цены на "черное золото" отчасти для нашей страны - благо. Если эти цены останутся на сегодняшнем уровне достаточно долго, то безголовое правительство, которое откровенно проспало "золотое десятилетие" (с 2002г. по 2012г.) все же вынуждено будет начать изыскивать средства дла развития реального сектора экономики (содействовать строительству современных заводов и фабрик), а не заниматься закачкой в трубы подземных богатств в обмен на иностранные продукты и шмотки для населения и пополнение личных карманов "элиты". Неплохо бы руководству успеть подумать о будущем государства и о своем будущем в этой стране, ведь Россия - не Африка. Делать строгий вид и важно надувать щеки гораздо проще, чем реально развивать народное (пусть и капиталистическое) хозяйство. Легко отчитываться об успехах, когда денег из трубы на все хватает, пусть сейчас, в сложных условиях покажут себя, а не перевешивают на население ярмо государственных расходов. Да и нефти в трубе вечно хватать не будет, лет десять у них осталось.

[Vadim]

Прошу читать внимательно. Я указал реальную цену (не более 600 - 700 тыс. руб.) в которую однушка площадью в 40 кв.м обходится сейчас девелоперам в Салавате, т.е. полная себестоимость строительства с учетом всех расходов без прибыли для застройщика. Откуда цена? Не спеша посчитал, используя справочные материалы и свои знания в проектировании, строительстве и экономике.

Какая нафиг разница, какая себестоимость у этой квартиры. Важна реальная цена продажи, подтвержденная объявлениями в г. Салавате.

Со своей стороны скажу, что цена на ликвидную недвижимость с начала 2014 года в среднем выросла на 3-10%, а иллюзию низких цен создают крайне непригодные для жилья квартиры, а также объявления с несуществующими номерами на avito.

[I Love squirt]

И вот закончилось сегодня историческое заседание ОПЕК, на которое нефть отреагировала падением цены почти на 6%. В правительстве и нашим нефтяникам начинает потихоньку доходить, что в ближайшее время дорогой нефти не будет. Скоро следует ожидать сокращение персонала нашими нефтяниками. Хотят, не хотят, но жизнь их заставит. И вы все верите в ближайщие три года рост цен на недвижимость и это надежное сохранение ваших денег???
С сегодняшнего дня я считаю в Россию пришел кризис. Кстати, посидела сегодня с калькулятором, посчитала наши ЗВР. И поняла, почему наш ЦБ отказал от поддержки рубля, так сказать ушел с валютного рынка. ДА у него нет почти свободных долларов для поддержание национальной валюты. Валюты в ЗВР 370 млрд. Из них в долларах примерно 42 %, это получается 148 млрд. Из этих 148 млрд в бондах американских по данным на конец 2013 года (более свежие данные я не нашла) 146 млрд. Наличные доллары у ЦБ практически нема. Я думаю примерно через пол года увереность в росте недвижимости у большинства населения пропадет

[НИКОЛЯ]

10 ПРИЗНАКОВ КРИЗИСА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
25.11.2014
Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп", по просьбе "РБК-Недвижимости" сформулировала 10 признаков надвигающегося кризиса на рынке жилья и офисов



1. Девальвация рубля

Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014г. Да, с одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость. Люди побежали перекладывать рублевые сбережения в квадратные метры. Но это всего лишь первая реакция рынка. В дальнейшем спрос может существенно скорректироваться.

2. Рост инфляции

Изначально прогноз Минэкономразвития гласил, что инфляция в 2014г. не превысит 5,5%. Однако в августе ведомство пересмотрело ситуацию, увеличив данные по этому показателю до 7,5%. Тем не менее уже сейчас многие аналитики утверждают, что к концу 2014г. инфляция может вырасти до 9%. Это ведет к повышению процентных ставок, в том числе по ипотеке, уже сегодня. Кроме того, с ростом инфляции повышается себестоимость строительства.

3. Снижение роста ВВП

Согласно обновленным прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014г. составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. ВВП - это, по сути, главный индикатор здоровья экономики, и его снижение говорит о стагнации. Поэтому уровень благосостояния населения по факту снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.

4. Снижение роста доходов населения

Уже в 2015г. реальный рост доходов населения может снизиться втрое и составит в итоге не более 0,4%. Такие данные приводит Минэкономразвития. Таким образом, платежеспособность потенциальных покупателей падает на фоне постоянного роста уровня инфляции.

5. Рост ипотечных ставок

Очередное повышение ключевой ставки ЦБ РФ в ноябре (уже четвертое в этом году) до 9,5% автоматически ведет к повышению ипотечных ставок, которое мы и наблюдаем весь этот год. АИЖК прогнозирует на декабрь повышение ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%. При такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится, что наиболее существенно отразится на рынке недвижимости экономкласса, где доля ипотечных покупателей доходит до 70%.

6. Рост количества отказов по выдаче ипотеки

Более тщательное и строгое рассмотрение заявок со стороны банков было замечено в III квартале. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008г., уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата, в связи с чем в IV квартале выросло количество отказов по ипотеке.

7. Рост стоимости проектного финансирования

Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог - где-то в районе 18%, достигнув который застройщики предпочтут отказаться от столь дорогого "удовольствия" и отложат свои планы "до лучших времен".

8. Падение объемов строительства и уменьшение предложения

В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. За прошедшие десять месяцев в границах старой Москвы продажи открылись в 27 жилых комплексах (не считая проекты с апартаментами, которых 21), что на 23% больше относительно всего 2013г. Также анонсирован старт продаж еще в нескольких проектах, которые, вполне возможно, успеют выйти до конца года, увеличив разрыв еще больше. Примечательно, что наибольшая динамика выхода новых проектов отмечена в бизнес-сегменте. В этом году вышло уже почти в два раза больше новостроек бизнес-класса (13 ед.), чем в прошлом году.

Однако уже сегодня повышаются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги), то есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды.

9. Падение спроса

Падение спроса на рынке недвижимости более чем на 10% по итогам года (а не только в межсезонье) - тревожный сигнал для продавцов. По итогам 2014г. такого падения мы не ожидаем. Более того, в течение всего года мы наблюдали повышенную покупательскую активность на рынке. Так, согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2014г. выросло на 10% относительно аналогичного периода 2013г. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%.

10. Снижение цен

Когда ценники продавцов на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более, можно говорить о наступлении кризиса. По итогам 2014г. мы видим рост цен на 8% в экономклассе и 12% в бизнес-классе, что обусловлено опять-таки повышением спроса.


Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем. Вместе с тем мы фиксируем рост основных показателей рынка недвижимости (объем предложения, спрос и цены). Таким образом, в течение всего 2014г. рынок активно развивался, несмотря на, казалось бы, нестабильный макроэкономический фон. При этом все понимают, что такое повышение покупательской активности - явление временное, и в дальнейшем спрос должен скорректироваться. В перспективе трех-шести месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки (уже четвертое в этом году, с 5 ноября 2014г. - 9,5%) неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах.

Мария Литинецкая, специально для "РБК-Недвижимости"

[I Love squirt]

В эту минуту (23:30 28,11,2014) года нефть достиг 70 долларов за бочку. Я прогноз в 70 долларов дала 5 октября
melavisa.livejournal.com/14632.html