Как навести порядок в ЖКХ

[Swerch]

Образцы документов:

1. Как написать жалобу:
1.1 по поводу инженерного состояния в подъезде
1.2 по поводу состояния квартиры
1.3 На недолжное качество предоставляемых коммунальных услуг

Скачать: c Letitbit
c Vip-file

[не гость]

"Республика Башкортостан" № 15
НА «МИННОМ» ПОЛЕ ЖКХ
В клубке взаимных претензий оказались жильцы многоквартирного дома и управляющая компания в Салавате
С актуальной новостью обратились в корпункт нашей газеты жильцы дома № 20 по бульвару Салавата Юлаева. Впервые в городе они выиграли судебный процесс по поводу неправомерного начисления сумм за капитальный ремонт. В ближайшие недели должно состояться подписание договора жильцов с управляющей компанией на новый период. В том, как непросто двум сторонам построить диалог и сотрудничество, разбирался наш корреспондент.
«Нехороший» дом
Главный повод для споров — сбор средств на капитальный ремонт.
— У нас в городе все управляющие организации, в том числе «Жилкомзаказчик», возникли одномоментно, в 2008 году. Как утверждают сами управляющие компании, выбор способа управления многоквартирными домами стал результатом заочного голосования жильцов. Но для многих салаватцев для описания ситуации больше подходит пословица «без меня меня женили». Мало кто помнит заочное голосование и далеко не все сразу заметили, что в квитанциях по квартплате обнаружилось новое имя, — рассказывает старшая по дому Нина Акчурина. — С 2001 года нашей управляющей компанией было муниципальное предприятие «Жилкомзаказчик», с 2008-го — ООО «ЖКЗ». В 2009 году жильцы выяснили, что ООО «Жилкомзаказчик» является коммерческой организацией и притом — не правопреемником одноименного муниципального предприятия. Тогда и возник вопрос: куда ушли наши деньги, которые с 2001 года мы платили за капитальный ремонт дома? Строка с такой формулировкой всегда стояла в распечатках, но капитального ремонта в нашем доме не проводилось. Это сложная техническая процедура, которую невозможно не заметить.
Задавшись этими вопросами, инициативная группа жильцов в 2009 году провела первое очное собрание. На него пригласили представителей управляющей компании с просьбой отчитаться в том, как были израсходованы деньги, собираемые в течение 9 лет на капремонт. По дому № 20 за этот период набралось более двух миллионов рублей. Отчитываясь перед жильцами, представитель управляющей компании заявил, что все средства использованы по назначению. В частности, по предписанию республиканской госжилинспекции капитально отремонтирована кровля дома. Более того: по мнению управляющей компании, жильцы остались должны ей еще около миллиона рублей.
Собрание не согласилось с такой трактовкой событий и приняло решение приостановить отчисления за капремонт до того момента, когда будет объявлена дата начала ремонта и представлена необходимая в таких случаях техническая документация. В ответ управляющая компания стала обозначать в квитанциях новые суммы с формулировкой «долг за жилье и коммунальные услуги». Многие жильцы испугались и возобновили платежи в полном объеме. 12 их соседей пошли искать правды в Салаватскую прокуратуру: «Где наши деньги? И где капремонт?».
Прокуратура встала на сторону собственников и вышла с иском по поводу неправомерного взимания денег. Осенью 2010 года Салаватским городским судом признан незаконным сбор платы за капитальный ремонт многоквартирного дома с 1 марта 2009 года по 30 июля 2010 года (то есть за период, когда официально управляющей компанией признано ООО «Жилкомзаказчик». С иском за предшествовавшие годы обращаться уже не к кому: муниципальное предприятие ликвидировано). Управляющую организацию суд обязал произвести перерасчет суммы коммунальных платежей и возвратить средства собственникам жилья.
ООО «Жилкомзаказчик» оспорило решение в Верховном суде республики, но и эта судебная инстанция приняла решение в пользу жильцов. Основным обстоятельством, повлиявшим на результат процесса, стало то, что на счетах управляющей организации средства на капремонт не отделены от средств на содержание жилья, а значит, невозможно проконтролировать их расходование. Вторым решающим моментом послужило отсутствие протокола собрания жильцов с решением о начале ремонта. Сегодня управляющая компания делает перерасчет по квартплате для 12 жителей дома, подавших заявление в суд.
Народные оптимизаторы
Пример первый. В доме живет немало профессионалов из разных сфер, и в 2010 году жильцы провели внутренний аудит расценок на строительно-монтажные работы. Один из соседей — руководитель сметного отдела крупной промышленной компании — заметил, что управляющей организацией неправомерно применяется повышенный коэффициент — 5,5 вместо 4,86.
Пример второй. Старшая по дому не подписала акт обследования, когда зашла речь о замене деревянных поручней для лестничных клеток:
— На самом деле длина поручня 240 сантиметров, а в акте требуется три метра. Накрутки неоправданны, и мы будем считать каждый метр! — говорит Нина Гареевна Акчурина.
Именно критический взгляд жильцов на ошибки и неправомерные начисления вызывает острую реакцию управляющей компании. «Мы профессионалы и не обязаны отчитываться за дилетантские разборы наших действий!» — такой подтекст легко читается в ее общении с горожанами.
В профессионализме ООО «Жилкомзаказчик» в Салавате мало кто сомневается. Неоспоримый факт: эта управляющая компания — самая крупная и наиболее опытная из аналогичных организаций.
— Надо понимать, что жильцы за данную квартирную плату не содержат коммунальщиков, а лишь получают набор услуг. Их предоставляет по договору наша организация. Часть работ выполняет сама, часть — с привлечением специализированных фирм, — вторит руководителю начальник планово-экономического отдела.
В этой беседе я так и не получила ответ на неудобный вопрос, из каких же источников получают зарплату сотрудники компании, если жильцы обслуживаемых ими домов здесь ни при чем? Кто содержит коммунальщиков? Но диктофонная запись сохранила информацию о том, что «в организации на сегодня 29 процентов текучести персонала. Не хотят рабочие получать зарплату на уровне 2008 года». Что «не увеличивать тарифы за содержание домов — это безответственность. Так невозможно сохранить кадровый состав и обеспечить надлежащее качество оказания услуг». Что «активность и самих собственников, и их уполномоченных должна сводиться не только к критике, но и к принятию конструктивных решений по поводу содержания их собственного имущества».
Из встречи в управляющей компании я вынесла больше сомнений, чем ясности. Допустим, жильцы некомпетентны в сложных вопросах ЖКХ. Допустим, их уполномоченные могут исказить информацию, переданную управляющей компанией. Вполне возможно, что не отличается глубиной понимания темы представитель прессы, попытавшийся разобраться. Но если суть конфликта только в культуре диалога, то кто мешает управляющей компании доводить до собственников любую информацию и защищать свой имидж? Тем более что к этому ее теперь обязывает и российское законодательство.
Тайны коммунального двора

Перечитываю электронный документ, сверяясь с постановлением № 731. Снова не нахожу в нем самого насущного. Нет показателей финансово-хозяйственной деятельности ни одной из семнадцати салаватских управляющих компаний и ТСЖ. Нет сведений о выполняемых работах и данных об их стоимости. Во всем, что касается собственно услуг и денег, прозрачность отсутствует. А значит, проследить, куда конкретно направлены средства, выплаченные жильцами, нет ни малейшей возможности.
На основании чего, извините за наивность, должны в этих условиях жители города анализировать, с какой управляющей компанией им выгоднее заключить договор? Как сравнивать, прикидывать, оценивать? Ежегодные сборы за услуги ЖКХ с одного многоквартирного дома давно перешагнули за миллион-полтора рублей. Это живые, к тому же систематически получаемые деньги, и потому потерять управление даже отдельным домом — серьезный минус в бизнес-процессе.
В то время как российский фольклор уже пополнило выражение «ЖЭК-потрошитель», управляющие компании все еще клеймят в прессе нерадивых плательщиков за многотысячные суммы долгов. Простая мысль о том, что долгов по квартплате много в том числе и потому, что расценки на эти услуги непомерны, звучит очень редко.
Поэтому вопрос: кто в доме хозяин, управляющим компаниям имеет смысл отложить до лучших времен. Сегодня гораздо важнее услышать своих клиентов, пойти им навстречу. Чтобы коммунальные конфликты не порождали минное поле взаимных упреков, недоверия и партизанской войны, которая одной стороне мешает спокойно жить в своем доме, а другой — на законных основаниях зарабатывать.
Татьяна КЛУГМАН.
Фото Ольги АСАБИНОЙ,
коллаж Марселя ГАФАРОВА. г. Салават.
27.01.11

[Алена]

Неужели никого не затронула статья,и эти проблемы волнуют только пенсионеров?

[вандал]

ЖКХ-это целый мир со своими понятиями, законами. нравами, и чтобы бороться в нем на равных, необходимо полностью погрузится в него. для этого жильцам дома нужно выбирать человека или двух, которые этим бы занимались целыми днями, ну а кто будет тратить на это свое время?????

[protiv]

ПРЕЖДЕ ЧЕМ ПОДПИСЫВАТЬ ДОГОВОР ПРОЧИТАЙТЕ ЕГО И ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ ВОЗРАЖАЙТЕ !!!
ПРОТОКОЛ
заочного собрания жителей дома,
проведенного в форме индивидуального поквартирного опроса
Повестка дня: утверждение протокола разногласий к Договору управления многоквартирным домом.
Ознакомившись с Жилищным кодексом РФ, Постановлениями Правительства РФ №307 от 23 мая 2006 года и №170 от 23.09.2003 г. № 491 от 13.08.2006 г., № 45 от 01.06. 2007 г. и предложениями инициативной группы, жители дома №___, по улице_______________________, городского округа город Салават РБ
ПОСТАНОВИЛИ:
1. Утвердить протокол разногласий к Договору управления домом и направить его директору Управляющей компании ООО «Жилкомзаказчик» Шпаку С.В.
ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ
к Договору управления многоквартирным домом (далее – Договор)
I. Включить в первый раздел «Общие положения» пункты 1.4, 1.5.:
№ п/п Содержание Обоснование
1.4.Обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у Управляющей организации перед всеми Собственниками. Пункт 5 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. №307 (далее Правил)
1.5. Состав предоставляемых Собственнику коммунальных услуг Пункт 6 Правил
II. Внести изменения в пункты и изложить их в следующей редакции:
3.1.3. Устранять аварии, а также выполнять заявки Собственников в сроки, установленные законодательством Российской Федерации и Приложением № 2 Договора. Подпункты «д,п» пункта 49 Правил
3.1.6 Вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) Собственников на режим и качество предоставления коммунальных услуг, учет их исполнения. В течение 2 рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять Собственнику извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа в сроки указанные в Приложении №2. Подпункты «з,и,п» пункта 49 Правил
3.1.7. Информировать Собственника о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва. Подпункт «м» пункта 49 Правил
3.1.10 Информировать в письменной форме Собственника об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг не позднее чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам. Пункт 42 Правил
3.1.15 Не позднее 3 дней до проведения плановых работ внутри жилого помещения согласовать с Собственником время доступа в это помещение или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри жилого помещения, в котором указываются:
Подпункт «о» пункта 49 Правил
3.1.16. Подпункт «р» пункта 49 Правил
3.1.18. По требованию Собственника направлять своего представителя для выяснения причин непредставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (с составлением соответствующего акта), а также акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу Собственника в связи с авариями, стихийными бедствиями, отсутствием или некачественным предоставлением коммунальных услуг. Подпункт «н» пункта 49 Правил
3.2.2. В заранее согласованное с Собственником время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев, осуществлять проверку правильности снятия Собственником показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб. Подпункт «г» пункта 50 Правил
3.2.3. Не принимать на коммерческий учет индивидуальные приборы невнесенные в государственный реестр средств измерений. Подпункт «в» пункта 52 Правил.
3.2.4. Подпункт «а» пункта 50 Правил.
3.2.5. Приостанавливать или ограничивать в порядке, установленном разделом X Правил, подачу Собственнику горячей воды, электрической энергии и газа. Подпункт «д» пункта 50 Правил.
3.3.4. Подпункт «ж» пункта 52 Правил.
3.3.5. В целях учета коммунальных ресурсов, подаваемых Собственнику, использовать индивидуальные приборы учета, внесенные в государственный реестр средств измерений. Подпункт «в» пункта 52 Правил.
3.3.6. Допускать в заранее согласованное с Управляющей организацией время в занимаемое жилое помещение работников и представителей Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий - в любое время. Подпункт «д» пункта 52 Правил.
4.13. часть 4) подпункт «б» б) плату за капитальный ремонт, в случае принятия решения о его проведении в порядке установленном законодательством РФ; Статья 158 ЖК РФ
4.13. часть 7) Размер неустоек (штрафов, пеней) за нарушение Собственником условий договора, рассчитанных в соответствии с федеральными законами и договором, указывается Управляющей организацией в отдельном документе, направляемом Собственнику в течение 5 рабочих дней. Пункт 39 Правил
III.Внести дополнения в пункт:
3.1.8. После слов: «В течение действия гарантийных сроков» добавить «указанных в Приложении №3» и далее по тексту. Упущено
IV.Дополнить пункт 3.1. «Управляющая организация обязана» следующими подпунктами:
3.1.23. Совершение юридических значимых и иных действий, направленных на управление многоквартирным домом выполняется Управляющей организацией только с согласия и по поручению Собственника. Вопросы управления, как правило, весьма затратные или важные с точки зрения определения будущих обязательств и ответственности по ним, поэтому решаться они должны СОБСТВЕННИКОМ, нанимающим себе управляющую компанию, что позволяет Часть 2 статьи 162 ЖК РФ
V.Изложить пункт 3.4. «Собственник имеет право» в следующей редакции:
3.4.1. Получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу. Подпункт «а» пункта 51 Правил
3.4.2. Получать от Управляющей организации сведения о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг (лично или через своего представителя). Подпункт «б» пункта 51 Правил
3.4.3. Получать от Управляющей организации акт о непредставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков в установленные сроки. Подпункт «в» пункта 51 Правил
3.4.4. Получать от Управляющей организации информацию об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты. Подпункт «г» пункта 51 Правил
3.4.5. Быть в соответствии с настоящим Договором полностью или частично освобожденным от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредставления коммунальных услуг. Подпункт «д» пункта 51 Правил
VI.Дополнить раздел 5 «Ответственность сторон» пунктом:
5.3. Пункт 75 Правил
5.4. Пункт 76 Правил
VII.Дополнить пункты:
9.7. Фразой: «Приложения к настоящему Договору, подписанные сторонами, являются его неотъемлемой частью и гарантом исполнения условий Договора.»
VIII.Исключить:
Пункт 4.17. В обязанностях УК Подпункт «ж» пункта 49 Правил
Пункт 3.1.19 В разделе 5. Ответственность, а не обязанность УК
Пункт 3.2.6. Нарушение Федерального закона Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных»
Подпункт «е» пункта 3.3.3. МКД не оборудован лифтом
Подпункт «з» пункта 3.3.3. Нарушает права и свободы граждан
Пункт 7.2. Нарушение Федерального закона РФ от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных»
В пункте 4.19. Фразу: «и в соответствии с Положением «О едином фонде проведения капитального ремонта многоквартирных домов, находящихся в управлении ООО «Жилкомзаказчик» Не является нормативно-правовым актом.
IX. Дополнить раздел 6 «Порядок оформления факта нарушения условий настоящего договора» пунктами:
6.5. Прилагаемая к договору смета стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (приложение № ___), утвержденная на общем собрании, подлежит ежеквартальному уточнению с учетом меняющегося уровня цен и тарифов.
6.5.1. Основанием для признания исполненными обязательствами перед Собственником по Договору является Акт выполненных работ. Указанный документ составляется в двух экземплярах и подписывается представителем Управляющей организации с одной стороны, Собственником (при выполнении работ в конкретном жилом помещении), либо Председателем или одним из членов Домового Комитета ( при выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества дома) с другой стороны.
6.5.2 Собственники вправе на основании составленных актов:
- уменьшить размер оплаты при неудовлетворительном выполнении Управляющей организацией возложенных на неё работ;
- не оплачивать конкретные невыполненные работы;
, руководствуясь требованиями пункта 10 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491.
XII. Основным условием подписания Договора является внесение предложенных дополнений, изменений и исключений.
Протокол разногласий обсужден и принят заочным голосованием жильцов дома в период с «___» февраля по «___» февраля 2011 года.
№ кв. ФИО Дата Подпись № кв. ФИО Дата Подпись
(продолжение подписей собственников следует на отдельных листах и является неотъемлемой частью протокола)

[Алена]

К сожалению немного опоздали с протоколом разногласий, так как большинство людей работники ЖКЗ с помощью разных ухищрений умудрились уговорить подписать этот "ничтожный" договор.В нем нет двух разделов, обозначенных как обязательные для договора Жилищным Кодексом РФ, а два раздела настолько размыты, что и не понять ничего. Но хорошо то, что люди, пусть с опозданием, но читают договор и вникают в суть, и чем больше таких протоколов разногласий собственники домов отнесут в УК, тем больше надежды, что собственники сообща заставят ЖКЗ считаться с мнением собственников тоже.
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

[трезвый по жизни]

"Как навести порядок в ЖКХ" ...ни как!

[Ариша]

Дворники ЖЭУ №2 разносят дефектные ведомости за 2010 год по квартирам для подписания их старшими по дому. При этом с актами о проведении работ никто не предлагает ознакомиться? Почему не приходят мастера? Я думаю, что мы не должны подписывать ведомости без соответствующих бумаг. А Ваше мнение?

[Алена]

Во как! А нам сказали, что все дома уже проверили выполненные работы и все акты подписали.Очередной обман, господа! Без доскональной проверки ничего не подписывайте, всем хотят втюхать перерасход, а выполненные работы-сплошные приписки.

[Гость]

Порядок в ЖКХ наступит, когда заработает закон для всех, без исключения. Ну а наданный момент нам нужно обядинится каждый подезд, каждый дом. На молейшее непонимание, требовать отчёт, разяснение. ЖКХ стеснятся ненужно.Так как жкх живёт и существует на наши свами деньги. Нужно ломать положение дел каторые сушествуют на сегоднейшний день. Пускай жкх начинают понимать что они зависят полностью от нас. И давайте перестанем стеснятся отстаивать свои права. Нужно звонить в администрацию, в прокуратуру, в суды. Писать в газеты. Добиватся чтобы снимали,судили чиновников в жкх. Я думаю что и ченовники, понимают что дальше так продолжатся недолжно. Недовольство народа наростает, и кагданибудь прорвёт.